长期以来，农村宅基地作为农民“居者有其屋”的基本场所和安身立命的重要保障，以“一户一宅、无偿分配、长期使用、依法继承”的方式在自然村(后来扩大到行政村、目前部分跨村)安置调剂。农村宅基地使用权流转除了国家征用置换、农民自然继承以及地方政府行政推动的宅基地和住房置换等情形外，市场化流转从未开禁过。然而，事实上农村宅基地使用权的其他流转行为却普遍存在，[1]只是由于这些流转行为不符合现行法律法规，往往采取“隐性操作”、“地下交易”，由此构成农村宅基地使用权流转的“隐性市场”①。[2]不少学者从宏观定性方面进行了诱因分析，(赵之枫；韩世远，吕军书)对此进行了相关研究，[3][4][5]也对隐性流转的原因进行了一些探讨，但是，缺少专门调研与分析，更缺少对宅基地隐性交易的类型、规模、特征等基本情况的深入调研。本文基于浙江、江苏、广东、湖北、四川、重庆6省(市)农户问卷调查，以期为探明当前农村宅基地使用权隐性流转的规模结构、影响因素和规制对策提供实证依据。
一、农村宅基地使用权隐性流转的主要表现形态及其规模结构
随着改革开放的不断深入，市场经济有如人体毛细血管渗透到经济建设的各个领域和城乡社会的各个角落，以至于农村宅基地这块净地也不例外。根据《土地管理法》，“一户农民只能拥有一处宅基地，村民出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准”和“一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”等规定，农民宅基地使用权的合法流转仅限于对经审批所得宅基地流转给本村符合宅基地申请条件的村民，其他除国家依法征用置换外的宅基地流转都可以界定为隐性流转。同时，农民宅基地流转面积仅限于一户一宅且不得超过省、自治区、直辖市规定标准的使用面积，如果存在超面积占用宅基地，不论何种原因仍可界定为隐性流转。现实中，除了以上两种宅基地隐性流转外，还存在宅基地的长期出售、私下买卖以及联合开发等形式，这些流转行为完全违反《土地管理法》、《合同法》等法律法规，例如，私下买卖宅基地和住房，以租代售②“小产权房”以及宅基地联合开发后以租代售给城镇居民。归类上述各种宅基地隐性流转情形，农村宅基地隐性流转的形式主要有：一户多宅、少批多建、违法出售、触法联建等。为了据实分析上述隐性流转形态的规模结构，笔者在全国抽取6省(市)，并把广东、江苏、浙江作为“东部地区”、湖北作为“中部地区”、四川、重庆作为“西部地区”，进行对比研究。再采用区域生产总值为抽样指标，③分别在每省(市)抽取2个县(市、区)(其中在湖北抽取4个县(市、区))、每县(市、区)3个乡镇(街道)、每乡镇(街道)3个村(社区)、每个村10个农户，进行问卷调查，获得有效问卷1010份，受访者平均年龄为45.5岁、平均学龄为8.6年、家庭平均人口为4.0人、平均劳力2.8人、平均耕地3.5亩。各类宅基地使用权隐性流转的规模结构和表现特征分述于下。
1.一户多宅：法律框架下的隐性占有
1996年国家《土地管理法》就权威地界定了农村居民“一户一宅”的产权制度，但是，据1010户农户问卷调查显示，一个农户拥有两宅及两宅以上的比例为18.5%，其中一户两宅以上的比例为1.4%(见表1)。而不少农户的一户多宅在法律框架之下的私人占有，这种事实之上的私人产权又如何在现实约束之下利用名义公有资源呢？[6]一是法律承认农村居民的房屋可以合法继承，由于“地随房走”，也合法继承了宅基地。这类由法定继承而产生的合法流转占“一户多宅”农户的42.3%。二是部分农民建新未拆旧房、另向村民购买宅基地、另购新农居点、未批先建以及其他原因所产生的一户多宅，共占57.7%，这几类一户多宅现象属于典型的私有产权突破现实约束条件后对公共资源的隐性占有。其中，建新未拆旧房、另向村民购买宅基地、未批先建3种行为共占38.6%，是农民在乡村熟人社会弱约束下对公共资源的自发占有，明显违反了《土地管理法》中关于宅基地分配的规定。在一些经济较发达的城郊或镇郊农村，在利益诱导下，农民通过建新不拆旧、高价收购宅基地或住房等手段获得两处及以上的宅基地，为租售给外来务工人员或城里人创造条件，也为获得征迁补偿预先投资。其中，东部地区建新未拆旧房和另向村民购买宅基地分别占该地区一户多宅受访人数的26.2%和19.7%，均高于中西部地区的同类指标(见表1)。
2.少批多占：事实产权行为下的隐性占用
客观地讲，由于农民集消费者和生产者于一身的特殊身份，他们除了满足自身居住和基本生活消费用房外，需要一定面积的辅助性用房用于农副产品加工、饲养家禽家畜和蚕茧等，其宅基地超出一定面积，具有相对合理性。但是，许多农户借此扩占农用地，势必形成隐性占用。调查也显示，在1010个农户中，70.1%的农户建有辅房，平均辅房面积33.6(见表3)。房前后的70.4%农户的建房面积超出宅基地审批面积，平均为36.5，如果加上院子及林盘，平均每户超出144.8。实践中，这类隐性占用已成为法不治众的公开行为，而且，由东到西呈梯度上升态势，东、中、西部地区户均违法占用宅基地分别达到87.5、125.8m和203.2。
3.违法出售：私人产权意识下的隐性流转
宅基地作为农村建设用地归农民集体所有，农户使用、收益和有限处置，法定产权关系比较明晰。而且，宅基地转让、互换和继承是受到限制的，宅基地入股、抵押、闲置和出租则是违法的。但是，在样本农户中，已出售过房屋的农户共计60户，占5.9%。虽然该比例不高，但购买农房的对象大多超出法定范畴，隐性流转随之产生。从表4可以看出，农民房屋购买对象中，本村村民占48.3%，非本村村民(包括外村村民、城里人、法人企业)占5.7%；农民房屋购买面积中，本村村民占43.0%，非本村村民占56.9%。非本村村民购买农民住房的行为明显构成隐性流转。即使是本村村民购房，如果不符合宅基地申请条件的也属于隐性流转。一些经济发达地区的高收入阶层，厌倦了城市的拥堵和嘈杂，去农村购房居住，甚至一些城市金领把静谧乡村视为移民海外的中转站。[7]在本案例中，60户出售房屋11181，其中43.1%卖给城里人，还有6.9%卖给法人企业，明显构成“小产权房”交易。
4.触法联建：利益驱动下的隐性流转
触法联建主要发生在经济较发达的东部地区和农村综合改革试验区的西部地区。在1010个样本农户中，实施联建的农户共41户(约占4.1%)，其中东、中、西部地区各占31.7%、0.4%和65.9%。从表5可以看出，东部地区联建后的户均宅基地面积增加了2.8%，而西部地区则减少了69.8%，相反地，联建后东部地区户均可支配的房屋面积为180，而西部地区仅151，西部较东部地区减少16.0%。东、西部地区农户住房联建后的利益损益已一目了然。然而，这一增一减的背后折射了不同联建模式的动力机制和触法程度差异。在东部地区，农房联建主要是民营房产公司积极介入，例如，浙江联众农村资源开发有限公司“城仙居”模式。[8]该模式联建房屋全部所有权归农民，1～2层的使用权归农民，3～6层由公司出租给农户，租期40年，40年后全部产权归农户。但是，宅基地属于农民集体所有，公司通过以租代售长期租售给城市居民使用，触及了国务院关于“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的政策。在西部地区，由于农民旧有宅基地面积较大以及“5·12”灾后重建的特殊政策，政府引导社会资本辅助农民建设新家园，实施了“小联建”和“大联建”模式。比如，四川省C市共联建3000户，外来联建户2000户，联建完成后，联建户宅基地产权转变为集体建设用地，外来户拥有永久性使用权，这种方式被称之为“小联建”。与“小联建”相对应的是“大联建”，即在村(社)统一规划下，由企业投资为灾民集中新建房屋(人均建筑面积35～40)，并投资一些基础设施，节约出来的宅基地或复垦为耕地作为耕地占补平衡指标，或转变为集体建设用地用作建设用地增减挂钩指标，再通过成都农村产权交易中心挂牌出让。指标落地则可以直接用于商业房地产、商贸旅游业、银行抵押，以及公建配套。在这里，“小联建”明显违反《土地管理法》中宅基地的分配原则，“大联建”明显触及抵押法、隐性触及《土地管理法》中的建设用地必须使用国有土地的规定。
二、宅基地使用权隐性流转的深层次原因分析
从上述几种宅基地隐性流转类型可以看出，宅基地隐性流转规模较大、类型较多，引发这些隐性流转的原因可谓复杂多样，主要有法律法规界定不清晰引起的隐性交易，也有农民对宅基地私有观念所致的事实产权，还有政府监管不力引致的违法占用。
1.法律法规对宅基地产权界定不清，客观促成宅基地违法占用
宅基地产权界定不清晰主要表现在以下3个方面：一是法律界定宅基地属于农村集体所有，地上部分属于农民私人所有。而地下和地上部分又是一个不可分割的整体，从而造成宅基地所有权和使用权的法律分离和实物一体的尴尬局面，事实上的“地随房走”造成农民在处置私有房产时必然产生宅基地的隐性交易。二是对宅基地概念本身界定不清。2010年3月《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理 切实维护农民权益的通知》规定，“宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地”。但是，哪些设施属于“生活附属设施”？不同地区也有不同理解。例如，浙江省把附属用房和庭院用地界定为生活附属设施，四川则把生产性用房、庭院用地以及屋周林盘界定为生活附属设施。各地区对宅基地内涵的界定不同，导致农户实际占用面积也不同。三是我国《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但是，各地区对宅基地面积有不同规定。以非耕地上宅基地面积规定为例，浙江省规定最高不得超过160，而四川省则规定最高可达到180。现实中，真正划定宅基地面积的是乡镇土地管理所，在乡村熟人社会里，同样的标准具体到不同人际关系的农户上出现还有所差别。四是我国法律对“一户一宅”中“户”和“宅”没有明确标准，只是《物权法》第3条指出适用“国家有关规定”，各地区对户、宅的认定也各不相同，客观造成“一户多宅”和“小户大宅”等现象。
2.法律产权和事实产权不一致，造成农户自发利用宅基地的“公共领域”
根据《民法通则》、《土地管理法》等法律法规，宅基地的所有权属于农村集体，农民只有使用权和有限处分权。然而，实践中受多种因素的影响，农村宅基地所有权、使用权、收益权和处分权与法定产权大相径庭。一是农民对宅基地使用权和有限处置权实事上变成了完全产权。因为农村宅基地的“按需分配、无偿取得、长期使用、依法继承”制度使不少农民误以为拥有了宅基地所有权。所以，占有宅基地越多、越显强势和富有，自然“一户多宅”、“少批多占”则成为农民的自发行为。二是一些农民对宅基地的合法继承权变成了永久占有权。法律规定继承农房只能使用和修缮，不能翻建、改建或重建，直到地上部分自然消亡，其宅基地使用权自然收归集体。然而，随着宅基地供求关系趋紧，④宅基地价值凸显，许多农房继承者对继承房屋不断修缮，使其成为“不倒翁”，合法合理地利用了宅基地公有资源。三是宅基地违法行为未受到及时制止和纠正，导致更多效仿。实践中，一些地方政府对违法或触法所产生的“一户多宅”、“少批多占”宅基地的现象，较少依法进行制止、纠正，多数则以罚款了事，甚至视而不见，带动更多农民效仿。正如约伦·巴泽尔(1989)所言，经济资源的产权界定需要花费成本，这个成本的表现之一就是在国家法律规则已经形成的条件之下，如果还能满足相关约束条件，公众可把处在国家法律规则还未能界定清楚的公共领域之内的价值通过他们所能采取的成本最低的办法界定成为他们个人的收益。[9]
3.农民对宅基地的法律政策意识淡漠，“理直气壮”地自主处置宅基地及其房屋
新中国成立初期，中国短暂的农民土地私有制深刻影响了农民对宅基地私有惯性思维。一是部分农民认为宅基地所有权主体为农户。基于1010户农户对宅基地产权认知调查发表，受访者认为宅基地所有权主体为农户(个人)的达到42.7%，4成以上的农户认为宅基地所有权主体为农户，成为“一户多宅”、“少批多占”等违法占用宅基地的重要意识根源。二是农民对宅基地分配、处置政策认知不足。据调查，在1010个受访农户中，知道宅基地分配“一户一宅”政策的达到90.5%，还有9.5%表示“不知道”；农民对宅基地审批标准莫衷一是，认为农户申请宅基地面积的决定因素是“按人口”、“按户”、“以户为主结合人口”、“以人口为主结合户”、“按申请面积”以及“其他”的分别占33.2%、9.7%、25.8%、12.8%、8.5%和10.0%，容易造成农户间竞相大面积占地建房。三是农民对农房流转法规认知不足。关于农村房屋能否买卖的合法性认知调查，受访者选择“可自由买卖”、“依法买卖”、“按政策买卖”和“不能买卖”的比重分为37.3%、43.5%、6.9%和12.4%；关于农民合法房屋能否进行相关流转处置的调查显示，认为宅基地可以继承、出租、买卖等流转方式的选择率达到80%以上。农民对宅基地及其房屋法规政策的诸多认知不足，加上“地随房走”的客观实际，致使其“理直气壮”地把宅基地和房屋作为私有财产处置。
4.政府对宅基地利用监管缺位，使投机者乘虚而入
政府监管缺位、不到位和错位也是最终造成宅基地私人产权胜出的重要原因。一是监管缺位和不到位。在宅基地申请审批过程中，部分基层国土部门工作人员未到实地调查申请人是否符合申请条件，拟用土地是否符合乡镇土地利用总体规划和村镇建设总体规划，未对一些不符合分户条件、超过宅基地面积限额、已有住宅出卖、出租、改为经营性场所或赠予他人后再申请等情况进行详细调查，造成盲目批准。有的虽然实施了前述审批调查，但对审批后放样定位到场、在建监督巡查、竣工验收到场等后续管理缺位或不到位，对一些“少批多建”未做到及时制止和纠正。二是监管错位和越位。一些地方政府把审批宅基地当作敛财工具，如果农民超面积占用土地(包括耕地、甚至是基本农田)造房，政府则收取“保证金”，作为收入来源。不少地方政府为了实现耕地占补平衡和城乡建设用地增减挂钩，以市场主体的身份、采取行政命令的手段大力推进农房整理、宅基地复垦，人为促进农村宅基地半市场化流转，发酵宅基地实现价值，诱导人们以各种手段坚守旧宅基地、获取新宅基地。三是对“非转农”监管不严，城镇居民合法分享宅基地。据资料，到2010年年底，浙江台州市办理“非转农”对象已超过18000人，[10]这些非转农人员中大多数是应届大中专学生，但也有部分国家工作人员，包括公务员，后者的非转农行为不少旨在分配宅基地建造乡村别墅、分享征迁补偿以及村集体经济红利。四是监管者自身知法犯法。调研发现，基层政府官员亲属、村干部和富裕农民违法占用宅基地和违法购买宅基地的行为是诱使普通农民违法的重要原因。
三、宅基地使用权隐性流转的规制建议
从前述分析可以看出，宅基地隐性流转的根本原因在于宅基地的产权制度模糊和监管失灵，次生原因是宅基地法律产权和事实产权的不一致，直接原因是宅基地现实价值和潜在价值的逐步放大。显然，完善法律规制、严格监管和完善利益调节机制是规制宅基地隐性流转的可行途径。
1.修订完善“一户一宅”的法律界定，从源头上规制“一户多宅”现象
建议出台全国性《农村宅基地分配使用条例》，在该条例中严格规定和细化宅基地初始申请条件，以便从源头上规制“一户多宅”现象。笔者认为，宅基地申请者必须同时符合“户农一体”、“户经一体”、“户宅一体”和“户宅结合”4个基本条件。所谓“户农一体”，就是户口必须是本村(社)而且必须是大部分时间在农村从事农业生产的农民。对于户口在村(社)，但是已在村外有固定工作和交纳城镇住房公积金、特别是已在他村和城镇购买农房和商品房的农村公民应取消宅基地申请资格。可以例外的是，一些劳务输出的务工人员，虽然在城里长期打工，但没有享受住房公积金，也没有在城镇购房，仍然可以申请宅基地分配。所谓“户经一体”，就是户口在一家并且经济关系在一家的家庭成员，如果其宅基地面积低于其所在省、直辖市、自治区规定的面积，子女分户才可以申请新的宅基地。所谓“户宅一体”就是每处宅基地上的房屋必须至少承载1个农业户口。凡符合上述3个“一体”的宅基地可以由1户村民占有和使用。针对儿子结婚分户、原住房面积过小等情况重新申请宅基地的，还必须同时满足“户宅结合”的原则。即宅基地审批部门(或委托有资质的机构)在现有法规政策下，通过实地调研测量，如果申请者人均住房面积不低于本省、自治区、直辖市规定的农村居民最低住房面积、或者分户后户均宅基地面积不低于省、自治区、直辖市规定的户均宅基地最低面积，宅基地申请应予以驳回。从法律上修订“一户一宅”的关键重在“户”的认定。实践中，厦门经验值得推广。⑤总之，“一户一宅”应当符合“户农、户经、户宅”三位一体条件，村民合法的“一户多宅”应该受到法律保护。
2.合理设置宅基地有偿使用制度，采用经济手段规制超标占用宅基地现象
尽管宅基地有偿使用制度因多种因素已于1993年叫停，[11]但是，超面积占用宅基地现象仍然大量存在，⑥尤其是在中国农村历经20多年的发展和变迁后，农村宅基地部分闲置和利用率低下与土地供给紧张同时并存，如果没有相应措施，到2040年中国村庄占地面积将达到41200万亩，比目前增加15065万亩土地。[12]所以，对于超面积占用宅基地的治理已经刻不容缓。并且，宅基地有偿使用机制的运用时机也已经成熟。结合2010年3月国土资源部颁布的《关于进一步完善农村宅基地管理制度 切实维护农民权益的通知》，对超过当地规定标准的宅基地，经依法处置后，按照《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008]146号)的要求予以登记，村集体组织可以对确认超占的面积实施适当收费。为此，首先需要加快农村宅基地确权、登记、发证工作，始终坚持超面积占用宅基地须要依法处理后方可登记的原则，对于一些大面积违法占用的耕地，应当通过这次确权登记发证进行情况摸底，必要时可采取恢复原状的强制措施，加强新旧政策之间衔接；对于一些小规模、触法占用非耕地的农用地，可在补交相关费用和补办相关手续后给予确权发证；对于非本村户籍的继承人，继承本村宅基地和住房的，坚决不能确权。在确权过程中，各县、市(区)基层国土部门要科学核算宅基地范围，尤其是附属设施，结合宅基地建设许可证书，设定超面积上限，对高于上限占用宅基地的部分，可作为临时性用地处理，或由村集体收取土地占用费，并用于本村公共服务支出。其次，需要制定合理的宅基地有偿使用收费标准。在制订有偿使用收费标准时，重点依据当地农民年人均纯收入水平和实际支付能力，对违法超面积占用、村内补差购买后的超面积制订累进递增收费制度。宅基地有偿使用制度的关键是制订超面积占用费用收取后的利用规则，该项费用必须由政府授权并监督农村集体经济组织(或村委会)作为收费主体，并且须实行专户存储，只能用于本集体经济组织的公益事业建设。[13]
3.允许宅基地使用权有限流转，提高宅基地资源配置效率
基于宅基地在传统农村闲置与在现代农村紧张的现象并存、大量违法占用与隐性流转也普遍存在的现实，笔者认为在保证宅基地使用权初始取得公平合法的前提下，针对当前宅基地流转中的一些合理成分，结合工业化、城市化导向下的人口迁徙实际，以提高宅基地利用效率为价值取向，引导宅基地使用权有限流转不失为明智之举。一是在符合“一户一宅”条件下的农村宅基地可以流转给本村集体经济组织内的符合宅基地申请条件的农户，流出宅基地使用权的农户不得再申请宅基地。二是农村集体经济组织在充分尊重民意、不违反土地总体规划和村镇建设总体规划的前提下，通过农房改造、农民集聚、宅基整理，将节约出来的宅基地集中整理、自主开发、联合开发或通过农村产权交易市场拍卖。开发利用形式上除了入股有限责任公司外，租赁、出售、转让、抵押等均允许探索。三是允许农民工“带地进城”。据国家统计抽样调查结果推算，2011年全国农民工总量达到2.5亿人，40岁及以下的占67.1%。另有研究表明，81%的新生代农民工表示愿意定居城市，但仅有6%的受访者有信心在城市购买住房。[14]这表明，缓解单一的宅基地制度与双栖的农民工进城难之间的矛盾存在创新空间。如果农民工决定在城镇购房，在依法、自愿、有偿的原则下，放弃农村宅基地申请资格，或退出农村已有的宅基地和住房，其宅基地申请指标或现有宅基地使用权可以通过地方政府回购，也可以采取在县、市(区)内的产权市场交易，同时跟进宅基地产权交易税收政策，调节宅基地使用权交易后的收入分配关系。这样，不仅能提高宅基地配置效率，而且还降低农民工进城成本，真实地推进城市化进程。
4.建立宅基地长效管理办法，构建常态化科学管理体系
构建常态化宅基地科学管理体系可以从以下几方面入手。首先，县级以上行政层级在国家《土地管理法》和可能出台的《农村宅基地分配使用管理条例》等法律法规基础上，应出台相应的《农村宅基地分配管理细则》，进一步完善宅基地法制体系建设，明晰宅基地使用权的初始取得资格、“户、宅”标准、使用原则、面积核定、产权属性、流转条件、违法追究、管理责任等具体操作办法和管理规范。其次，需要建立宅基地动态监管制度。采用高科技、信息化手段，利用卫星遥感技术，对区域内行政村所有农村宅基地进行全面摸底调查，绘制村庄平面现状图、索引图和每家每户的宅矢量图，并实行定期动态监测，实现农村地籍数字管理科学化。[15]再次，需要健全宅基地违法问责制度。国土管理部门在处理违法多占宅基地案件时，应以乡镇为单位，根据年度累计发生违法户次和违法面积设定具体的问责标准。如果农民建房或新搭建占地累计超过审批面积的一定比例，各行政级别由低向高按规定宅基地超面积问责比例，实行行政首长问责制，以提高农村宅基地管理水平。最后，需要加大宣传力度，大力宣传土地管理法、宅基地分配使用管理条例(细则)等法律、法规和相关政策，正面引导部分农民群体对宅基地产权属性的认识，提高农民群众的土地法治意识，形成节约用地的社会共识。
注释：
①大多数学者多用“隐形流转”或“隐形交易”，它们与本文“隐性流转”是相通的，二者所指内涵基本一致，即相对于合法流转的违法流转。但本文的“隐性流转”还有相对于“合法流转”的“非正规流转”、“公开流转”的“地下流转”的含义，预示其作用的多重性。
②由于农村宅基地上所有权归农村集体，在出售房屋时，村集体或农户或联合开发商则与购房者签订房屋租赁合同，形成事实上的以租代售，而为了规避《合同法》中租赁年限的限制，合同规定的租期为20年，20年后自动续延20年，实质上为40年。
③在乡镇抽取村(社)时，按村集经济可支配收入抽取经济条件较好、一般和较差的3个村(社)。
④据课题组对6省(市)315个村干部问卷调查，25.0%的村(社)限制宅基地申请，12.8%的村(社)的村(社)停止宅基地申请。
⑤该市于2009年出台的《厦门市国土资源与房产管理局关于严格一户一宅认定 加强宅基地审批管理的通知》中指出：“户”是指具有本村常住户口且享受集体资产分配的集体经济组织成员家庭；申请农村宅基地，应当指定家庭中满18周岁的一个成员作为申请人，其他成员作为共同申请人；除无直系亲属的单身可以单独成一户申请外，其他申请户至少需有两人以上集体经济组织成员。对“户”的认定应当遵循四个原则：一是夫妻应当共同申请；二是未成年人应当与监护人共同申请；三是成年子女除婚嫁外，不得分户申请；四是赡养对象应当与赡养人之一共同申请；五是其他特殊情况应经分局集体会审后决定。
⑥根据徐宗威测算，截至2006年全国大约已有1200万份宅基地和地上房产处于可转让的闲置状态，而据本研究样本农户一户多宅比例推算，2011年全国有4070万户处于可转让的闲置状态。
【参考文献】
[1]杨淇清，朱玉碧.关于开放农村宅基地使用权流转市场的几点思考[J].资源环境，2009，(11).
[2]余国扬，张双喜，白景坤.试行流转政策对农村村民宅基地管理的影响及相应对策研究[J].广东土地科学，2004，(04).
[3]赵之枫.城市化背景下农村宅基地有偿使用和转让制度初探[J].农业经济问题，2001，(01).
[4]韩世远.宅基地的立法问题[J].政治与法律，2005，(05).
[5]吕军书.物权效率维度下我国农村宅基地市场配置探微——兼论宅基地市场配置的风险防范[J].河南大学学报(社会科学版)，2012，(01).
[6]周其仁.公有制企业的性质[J].经济研究，2000，(11).
[7]陈新焱.“金领”进村[N].南方周末，2012-02-12.
[8]祁黄雄，陆建广.农村宅基地开发利用的案例研究——浙江联众公司“城仙居”模式利弊分析[J].中国土地科学，2010，(05).
[9]Y.巴泽尔.产权的经济分析[M].上海：上海三联书店，1997.
[10]胡红燕.浙江省“非转农”政策的制度分析和完善策略[D].华东政法大学硕士论文，2011.
[11]潘瑞泉.“一户一宅”法律制度的困境与出路[D].中国学术期刊网硕士研究生论文，2011.
[12]周天勇.不转变模式中国未来发展将无路可走[N].经济参考报，2010-07-16.
[13]王发荣.对超占宅基地实行有偿使用是解决“一户多宅”的有效途径[J].西部资源，2010，(03).
[14]朱国亮.新生代农民工的尴尬：农民不想留城市难安家[J].决策探索(上半月)，2010，(03).
[15]邢志军.利用科技手段规范宅基地，全面提升宅基地管理水平——谈农村宅基地的“两图一表”建设的体会[A].中国土地学会.新技术在土地调查中的应用与土地科学技术发展——2005年中国土地学会学术年会论文集[C].2005.^ |
